FICO: Jak regulátor ukončil monopol společnosti u hypoték Fannie Mae a Freddie Mac

9.9.2026 18:41, EFX, FICO, EXPGY, TRU

Společnost Fair Isaac Corp. (FICO) dodávala jediný scoringový model, který americké hypoteční společnosti Fannie Mae a Freddie Mac u nakupovaných hypoték donedávna akceptovaly. Základní cenu za jedno skóre přitom firma od roku 2022 zvýšila z 0,60 USD na 10 USD. Ředitel regulátora FHFA Bill Pulte na začátku září nařídil oběma společnostem umožnit všem věřitelům používání konkurenčního modelu VantageScore 4.0, a to s okamžitou účinností.

Úvěrové skóre je číselné vyjádření úvěrového rizika žadatele. Model ho počítá z historie splácení, výše dluhu, délky úvěrové historie a dalších údajů, které o spotřebiteli vedou datové agentury. Fair Isaac přitom sama neprovozuje úvěrové registry, ale vyvíjí scoringový model, který pracuje s údaji vedenými společnostmi Equifax, Experian a TransUnion. Za využívání svého modelu pak FICO inkasuje licenční poplatky.

Fannie Mae a Freddie Mac jsou dvě americké státem podporované společnosti působící na sekundárním hypotečním trhu pod dohledem úřadu FHFA. Samy hypotéky neposkytují. Odkupují je od věřitelů, balí do cenných papírů a prodávají investorům. Věřitel tak získá prostředky zpět a může půjčovat znovu. Přes tyto dvě společnosti prochází významná část amerického hypotečního trhu. Aby ale věděly, co kupují, musí mít u každého úvěru srovnatelné měřítko rizika. Jediným modelem, který pod dohledem FHFA akceptovaly, byl takzvaný „Classic FICO“. Věřitel, který chtěl hypotéku prodat Fannie Mae nebo Freddie Mac, si tedy příslušné skóre musel obstarat bez ohledu na jeho cenu.

Poplatek FICO spojený s takzvaným tri-merge reportem, tedy se souhrnem dat od všech tří datových poskytovatelů, vzrostl podle CHLA z 1,80 USD na konci roku 2022 na 30 USD v roce 2026. Zde je však důležité zmínit, že nejde pouze o jeden poplatek na jednu hypotéku. Žadatel o hypotéku typicky porovnává nabídky několika bank a každý věřitel si může vyžádat vlastní kreditní report. Během schvalování navíc mohou být potřeba další kontroly či nové reporty, zejména pokud se proces protáhne. Poplatek FICO se tak u jedné výsledné hypotéky může zaplatit několikrát. Tyto náklady se zpravidla přenášejí na kupujícího nemovitosti, což z nich v prostředí zhoršené dostupnosti bydlení udělalo politické téma.

Alternativní model přitom existuje. VantageScore je společný podnik vlastněný právě trojicí datových poskytovatelů Equifax, Experian a TransUnion. Zásadní byl v tomto ohledu americký zákon z roku 2018, který úřadu FHFA uložil vytvořit proces pro schvalování alternativních scoringových modelů.

Změna proběhla v několika krocích. Již dříve FHFA oznámila, že věřitelé budou moci u tri-merge reportu použít buď Classic FICO, nebo VantageScore 4.0. Od jara letošního roku běželo omezené nasazení u vybraných věřitelů. Podle společnosti VantageScore bylo její skóre od 1. května do konce srpna jediným použitým skóre u více než 9 % všech hypoték sekuritizovaných Fannie Mae a Freddie Mac. Pulte následně označil dosavadní nasazení za úspěšné s tím, že úvěry s VantageScore již dodávalo 50 věřitelů, a na začátku září nařídil oběma společnostem umožnit jeho používání všem věřitelům s okamžitou účinností.

Akcie Fair Isaac během páteční obchodní seance uzavřely o 17 % níže. Zasaženi byli i datoví poskytovatelé. Pulte totiž současně obvinil tuto trojici z dlouhodobého předražování, její chování označil za připomínající kartel a uvedl, že úřad vážně zvažuje přechod na takzvaný bi-merge, tedy stahování dat pouze od dvou poskytovatelů místo tří.

Zdroj: FHFA, VantageScore, CHLA, HousingWire, Bloomberg, FICO

Michal Bárta
Fio banka, a.s.
Prohlášení